ビル経営の収入!利回りや固定資産税は?資格は必要?リスクや失敗など

【著者のプロフィール】

就職浪人を1年して内定した会社を半年で辞めブログで独立。人脈なし金なしから主にブログやサイトで1年後に月収100万円達成。2019年はSNSと動画マーケティングに力を入れていきます。最新の実績やビジネス情報はLINE@またはメルマガ登録者限定で配信しています。(詳細は記事下)

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どうも、うぇぶ太郎です。今回はビル経営の会社に属していた60代男性の濱口氏(仮名)のビルの経営ノウハウなどについて紹介していきたいと思います。

ビル経営で社長がどのくらいの収入を得ていたのかも具体的に解説しています。

不動産投資を始めたいけど、何が必要でどんな失敗のリスクがあるかなどを知りたい方にも参考になるでしょう。

以下、濱口氏にライティング頂いた記事となります。

 

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私はサラリーマン時代、自分の勤務する会社の総務部に所属し、9階建てのテナントビルが出来上がるまで付き合いました。

そしてサラリーマンを辞めるまでいったいどのようなお金がかかるのか見て来ました。そして、現在はサラリーマンを辞めてから自分のビルを管理する生活をしています。

結論としては場所が大きくものを言いますし色々なお金がかかることが解ります。しかしミサイルや隕石が落ちてこない限り、やはりキャッシュフローは充分に回すことが出来ます。

そこで、ビル経営にお金が必要なものや、「利回り」とは何かを簡単な事例で表現していますので今後のビル経営の一つの課題と思って頂ければ幸いです。

では私の経験からどうすれば上手くビル管理が出来るか、そして不動産を持っていると、やはり資本主義の経済の中では強いと言えるかを述べたいと思います。

 

ビルの経営に必要なこと

まず、ビル経営の前にビルを建設する場合、取引銀行と円滑な取引状態にあるのが求められます。

これは土地を持っているだけ、若しくは仮に5階建ての建物と駐車場が併設してあった場合を考えてみましょう。良好な銀行取引がある、もしくは出来ると金融機関から見られた方が得ですね。

この場合単純に長期借入金勘定でお金を借りて、ビルを建てて店子さんに入ってもらって賃料を得ると言う事の繰り返しになる訳です。お金を借りて建てるのですから利回りとしての考え方は単純計算ではじき出せません。

 

駐車場は必要なの?

立地条件とそして意外といわれていないのに必要なのが車の駐車場です。

これはちょっと脱線しますが私自身のビルには専用の駐車場がないため、国会議員さんが部屋を借りようにも駐車場がないと解ると断られました。

このように基本的には車の駐車場を何処かで見つけないとやはり難しいと言えるでしょう。

従って会社のビル建設にあたって立体駐車場が必要になってきました。これはテナントビルや賃貸のマンションでも駐車場があれば入居する店子さんが便利なので入ってくれる確率は上がります。

証明してくれと言われると資料はありませんが、平地の駐車場でも立体駐車場でも車社会ですから必要なのです。そして勤務先のビルには12台分入る立体駐車場も建設費用として計上されます。

 

ビルには保険も必要

又、単純ですがビルの保険をかけなくてはいけませんので年間保険料幾らと話をつけておかないといけません。

建物自体にかける保険とビルから何か落ちて来る、ビルの床が雨で滑って転んだなどの賠償責任保険が必要になってくるのです。

 

衛生状態の管理費

後は清掃と水道、電気、ビルの空気の衛生状態を管理するビル管理会社との月極での契約があります。これが出来ていないと実際に困ります。

衛生状態ですがよくあるのが1階の男女トイレのトラブルです。2階以上の上の階は比較的利用者さんが限られてくるのでひどくないのですが、1階トイレは公衆便所となりいろんな人がトイレを使いに来るようです。

聞くところによるとトイレが詰まってしまうという事例も出て来ます。女性の生理用品が詰まっていた場合もありました。防犯カメラで割り出すほどの事ではないのでそのままにしていますがちょっと困りますよね。

 

警備会社との契約

そして各部屋のキッチンの熱源はガスでなく電気が普通になってきていると思います。後は警備会社と契約しておけば、テナントさんに最初と最終のドアの出入りを任せることが出来ます。

部屋のドアを閉めて出る、警備のスイッチを入れる、朝来たら最初に部屋のドアを開ける前に暗唱ボタンでロックを解除する。

不正な手段でドアを開けると警備会社に通知が行き警備の人がやってくると言う事になります。

もっとも大家として上に勤めていましたので、まずこちらへ電話連絡が入り確認するようにしていました。

従って24時間営業のテナントビルを運営する場合に最低限必要なのは、警備会社の力です。

 

毎月の収入はいくら?

毎月入ってくる賃料から経費を差し引いて収益となります。昔の話で恐縮ですが、前に述べた人件費は、別会社の扱いとして給料は総務の方で出ていました。

私の他にもう1人専属の社員がおり、私と同じように親会社から給料をもらっていました。実質、単純計算で年間支出としての人件費は社長の給料のみでした。

確か、1ヶ月20万円ほどであったと思います。

 

ビル経営で利回りや固定資産税について

さてビル経営の利回りは表面利回り、実質利回り、想定利回りなど色々あります。

取り敢えず説明しておきますが、この家賃の支払いは、実際は2か月家賃を入れてこないところもありますし6か月遅れて払ってくるところもあります。

はっきり言うと、予定通りの年間収入が見込めるわけではありません。

家賃を払えなくなり、退去時に100万円の預かり金をそれに充てて欲しいと、払って出て行かれるところもあるのです。

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3種類の利回りの詳細

利回りは極めて実際的でないと言う事だと思います。まず表面利回りは年間の儲け、これは家賃収入ですがこの収入を購入価格で割ります。

年間収入が4200万円で建物価格が6億円なら単純に利回り7%です。

次に実質利回りは年間の家賃収入から年間の支出を引いたものを購入金額で割りますので、この年間支出は長期借入金の利息を加える時があるので少し細かく単純計算しますと

・支払利息310万円、

・警備会社120万円

・ビル保険100万円

・ビル管理会社(清掃含む)130万円、

・人件費社長のみ240万円、

・固定資産税120万円、が必要支出として計上されるので計算は、4200万円から必要経費1020万円を引くと3180万円となりそれを購入金額6億で割ると5.3%が実質利回りとなります。

また、想定利回りとして満室状態であれば良いのですが、30万円の空室が2室あったとすると1ヶ月60万円、年間720万円を儲け損ねています。満室であればそれなりに利回りは上がることになります。

 

契約金次第で利回りも変わる

但しここで注意したいのは契約時に契約金を貰うことになるので利回りは変わってきます。

例えばその地域に寄りますが賃貸マンションではなく商業用の店舗ですので200万円預かって100万円を敷引きで収入として残りの100万円を家賃の支払いが滞っていなければ退出時に返します。

利益と預かり金が発生すると言う事になります。私の住む近くでは不動産業者さんは仲介手数料を1ヶ月分全額でとるところや半額で済むところがあります。しかし店舗用物件は住宅用物件と違い金額が大きいのです。

それで契約の最初の納付金も敷引きの金額も当然発生することになり利益にもなりますし、もし万が一家賃が払えなくなった時に対処するため何か月分かの現金を預からせてもらっていました。

 

不動会社の仲介料も考慮する必要がある

このように表面利回りにせよ実質利回りにせよ計算式だけを見てなるほどそう言うことかと知っているのは良いのですが、実際には家賃を受け取るうえで不動産会社に任すことになりますので仲介料も必要です。

月々の家賃の支払いが滞りないかに加え集金までしてもらうと一定の管理費としての報酬、つまり経費が発生します。

ケースバイケースで対応しなくてはならない事も多々発生するので、是非色々な事を聞くことのできるアドバイザー的な人を持つことが良いでしょう。金融機関、若しくは不動産会社と取引し意見を聞くのが一番安心と言えるでしょう。

 

弁護士が付いている仲介業者がおすすめ

店子さんが市県民税を滞納しているのでこちらへの預け金から払ってくれるよう市税課から督促の通知を受けたこともあります。

結局こちらは払わず当のご本人さんが払いましたが色々な事があるので専門の弁護士を持つことの出来る不動産会社が良いと思います。

但し毎年不動産物件の管理費を徴収されます。これはインターネットで調べただけでは色々な付随費用は計算されていませんから注意された方が良いと思います。

固定資産税はインターネット上、3分で計算してくれます。税金は払わないといけませんから仕方ないですね。

 

ビル経営で資格は必要なの?

大型、中型オフィスビル経営をしようとする場合は資格保持者の確保が必要です。

現在では、タワーマンション群などのように小さい街と言えるほど大きな建物群があります。

例えば東京都庁やその他、駅に隣接しているタワービルと言っても良い高層の建物です。

基本的には延べ面積3000㎡以上の建物は国家資格として建築物環境衛生技術者の資格を持った人がビル管理士として選任される事になります。

平成28年受験者数は、10,394人で合格者数は2,956人、合格率28,4%となっています。これはウィキペディア環境衛生技術者の項目によるデータです。

私は高層マンションや高層オフィイスビルを持っていませんが考え方は同じです。

行政の指導の入る空気などのサンプリングをして、「衛生的です」と言えなくてはならないのです。

これは知識として知っている訳ですが、私の場合はビル管理会社に一任していました。大中規模のオフィイスビルではこの資格が必要になってきます。

 

具体的な管理業務とは

では、いったいどのような管理業務が必要かと言うと、例えばボイラーの資格や第2種電気工事士や乙種第4類危険物取扱者、防火管理者などに加えて、東京都と兵庫県神戸市には防災センター要員講習があります。

要するに行政で水道光熱費の発生する場合における給水排水の知識、電気の知識や、最も怖い火事の予防、消火についての知識や実務能力です。

また、防災センター内で店舗から出火した連絡を受けた場合のガードマン派遣、そして火事が発生すると消防に連絡、非常階段からの速やかな避難誘導、などは大切な業務であり管理人としても気の抜けない仕事です。

その他、高圧地絡や低圧漏電などの電気事故が起こる可能性があります。高圧地絡などを引き起こすと被害は少なくないので充分な注意が必要です。

 

ビルのマネジメントは外注しても良い

大抵はビルマネジメントの会社に外注しますので、オーナーはそれらの業者さんへの管理費も必要になってきます。

これは利回り計算の時に正確に把握だけはしておく必要があります。このようにしてみるとややこしい事が多いなと嫌がられるかもしれませんが、人が集まれば収益になります。

5台自動販売機を設置したと仮定しても、缶ジュースやタバコを買ってくれますので、人が集まると言うのは良いことであると思います。

現在ではタバコと言うと旗色が悪いようですが、まだまだ色々な種類のタバコを置いて欲しいと言うお客さんがいたりします。

ですので、設置が可能であり品ぞろえしますと利益になりますし、自販機専用の缶コーヒーもあるので利益は上がります。

一度ビル管理の仕事を勉強しておくと60歳以降の人でも経験があれば65歳でもひょっとすると75歳でも元気であれば仕事があるかもしれませんね。

 

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